Với tranh chấp hợp đồng thi công, sửa chữa nhà ở, đơn khởi kiện phải chỉ ra được bên kia vi phạm điều khoản cụ thể nào (tiến độ, chất lượng, khối lượng, thanh toán), hậu quả là gì, và bạn muốn toà buộc làm gì: trả lại tiền đã tạm ứng vượt khối lượng, bồi thường chi phí sửa lỗi, chịu phạt theo hợp đồng, hay huỷ hợp đồng. Mỗi yêu cầu cần một con số và một căn cứ đi kèm.
Đây là loại vụ mà chủ nhà thường thua thiệt vì hồ sơ mỏng: hợp đồng viết tay một trang, tiền đưa theo đợt bằng tiền mặt, phần phát sinh thoả thuận miệng ngay tại công trình. Đến khi thợ bỏ ngang, chủ nhà chỉ còn bức tường dang dở và lời kể. Bài này giúp bạn đọc lại những gì đang có, dựng thành hồ sơ đủ để toà thụ lý và đủ để phiên hoà giải có cơ sở. Phía nhà thầu cũng dùng được bài này khi chính họ là người đi đòi tiền công chưa được trả.
Xác định vi phạm: "làm ẩu" chưa phải là một yêu cầu
Chủ nhà hay viết đơn theo kiểu "nhà thầu làm ẩu, thiếu trách nhiệm, bỏ công trình". Đó là nhận xét, không phải vi phạm hợp đồng. Toà cần biết hợp đồng cam kết gì và bên kia đã làm khác thế nào. Vi phạm tiến độ: hợp đồng hẹn hoàn thành phần thô trước một ngày, tới ngày đó mới xong móng. Vi phạm chất lượng: dùng thép, xi măng khác loại ghi trong hợp đồng, tường nứt do thi công sai so với bản vẽ. Vi phạm khối lượng: nhận tiền tạm ứng cho ba hạng mục, mới làm một. Vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì thường ở phía chủ nhà, khi nhà thầu là người khởi kiện.
Ví dụ giả định: chị Hoà ở Bắc Ninh ký hợp đồng với một đội thợ sửa tầng hai, tạm ứng ba đợt. Sau đợt thứ ba đội thợ dừng làm, đòi thêm tiền vì vật liệu tăng giá. Hợp đồng ghi giá trọn gói. Vi phạm ở đây là ngừng thi công khi chưa có căn cứ để tăng giá, và việc nhận tiền tạm ứng vượt khối lượng đã làm. Đơn của chị Hoà nên nêu đúng hai điểm này, không cần kể chuyện đội thợ nói năng thiếu tôn trọng.
Nếu có nhiều vi phạm, liệt kê từng vi phạm thành một đoạn ngắn, mỗi đoạn trỏ tới điều khoản hợp đồng và tài liệu chứng minh. Toà và bị đơn đọc dễ; bạn cũng dễ thấy chỗ nào mình chưa có chứng cứ.
Chọn yêu cầu khởi kiện phù hợp với tình trạng công trình
Không phải vụ nào cũng nên đòi huỷ hợp đồng. Lựa chọn tuỳ việc bạn còn muốn đội thợ này làm tiếp hay không và thiệt hại đã xảy ra tới đâu:
| Tình trạng | Yêu cầu thường đặt ra | Cần chứng minh |
|---|---|---|
| Thợ bỏ dở, bạn đã thuê đội khác | Trả lại phần tiền tạm ứng vượt khối lượng đã làm; bồi thường chi phí phát sinh | Khối lượng thực tế đã làm, giá trị tương ứng, chi phí thuê đội mới |
| Công trình có lỗi kỹ thuật | Buộc sửa chữa hoặc bồi thường chi phí sửa chữa | Lỗi do thi công, không do thiết kế hay vật liệu bạn tự mua |
| Chậm tiến độ kéo dài | Phạt vi phạm theo điều khoản đã thoả thuận; bồi thường thiệt hại thực tế (tiền thuê nhà ở tạm…) | Điều khoản phạt, mốc tiến độ, thiệt hại có hoá đơn |
| Hai bên mất tin nhau hoàn toàn | Chấm dứt hoặc huỷ hợp đồng, thanh toán theo khối lượng đã làm | Vi phạm đủ nghiêm trọng để chấm dứt theo hợp đồng hoặc theo luật |
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai thứ khác nhau. Phạt chỉ đòi được khi hợp đồng có điều khoản phạt; bồi thường đòi được khi có thiệt hại thật và chứng minh được. Nếu hợp đồng thoả thuận vừa phạt vừa bồi thường, bạn có thể yêu cầu cả hai. Mức phạt do các bên thoả thuận; một số luật chuyên ngành đặt giới hạn riêng cho từng loại hợp đồng, nên cần kiểm tra quy định áp dụng cho hợp đồng của bạn. Đòi mức phạt cao bất thường thường kéo dài tranh luận ở phiên hoà giải.
Hồ sơ thi công nên gom trước khi viết đơn
Trong vụ thi công, chứng cứ nằm rải rác ở hợp đồng, điện thoại, sổ tay và chính công trình. Danh sách nên có:
- Hợp đồng, phụ lục, bảng báo giá có chữ ký; bản vẽ thiết kế hoặc phác thảo hai bên đã thống nhất.
- Giấy biên nhận tiền tạm ứng từng đợt, sao kê chuyển khoản; nếu đưa tiền mặt không có biên nhận thì tin nhắn xác nhận đã nhận.
- Biên bản nghiệm thu từng phần (nếu có), tin nhắn hai bên trao đổi về phát sinh, đổi vật liệu, đổi thiết kế.
- Ảnh và video công trình theo thời gian, nhất là tại thời điểm thợ ngừng làm; nên có ảnh toàn cảnh và ảnh chi tiết chỗ lỗi.
- Biên bản ghi nhận hiện trạng có người làm chứng (hàng xóm, tổ trưởng dân phố) hoặc vi bằng do thừa phát lại lập tại thời điểm dừng thi công.
- Báo giá, hợp đồng với đội thợ mới và hoá đơn vật tư dùng để sửa lỗi — căn cứ cho phần bồi thường.
- Ý kiến chuyên môn về lỗi kỹ thuật nếu đã có; nếu chưa, bạn có thể đề nghị toà trưng cầu giám định sau khi thụ lý.
Quan trọng: trước khi cho đội mới đập sửa, phải ghi nhận hiện trạng thật kỹ. Lỗi đã bị sửa mất thì rất khó chứng minh nó từng tồn tại.
Tính phần tiền tạm ứng vượt khối lượng đã làm
Đây là khoản tiền hay được đòi nhất khi thợ bỏ dở, và cũng là khoản dễ bị cãi nhất. Cách tính có căn cứ thường đi qua các bước:
- Liệt kê các hạng mục trong hợp đồng hoặc bảng báo giá, kèm giá trị từng hạng mục; hợp đồng trọn gói không chia hạng mục thì dùng bảng báo giá ban đầu hoặc tin nhắn chia đợt thanh toán theo giai đoạn.
- Xác định hạng mục nào đã xong, hạng mục nào làm dở và làm được khoảng bao nhiêu; dựa vào ảnh, biên bản nghiệm thu, nhận xét của đội thợ mới khi tiếp nhận công trình.
- Tính giá trị phần việc đã làm theo đơn giá trong hợp đồng, không theo giá của đội mới.
- Cộng tổng tiền đã tạm ứng, trừ đi giá trị phần việc đã làm; phần chênh là số tiền tạm ứng vượt mà bạn yêu cầu trả lại.
- Lập bảng tính một trang, ký tên, nộp kèm đơn; ghi chú rõ chỗ nào là ước tính và đề nghị toà xem xét, thẩm định tại chỗ hoặc định giá nếu hai bên không thống nhất.
Ví dụ giả định: tổng tạm ứng ba đợt, đội thợ mới làm xong phần thô tầng hai, chưa trát, chưa điện nước. Nếu theo báo giá phần thô chiếm khoảng một nửa giá trị hợp đồng mà bạn đã tạm ứng gần bảy phần mười, phần chênh khoảng hai phần mười giá trị hợp đồng là con số bạn có căn cứ để đòi. Bên kia có thể cãi về khối lượng; khi đó thẩm định tại chỗ và định giá trong vụ án sẽ là nơi phân xử.
Viết phần nội dung tranh chấp từng đoạn
Đoạn một — hợp đồng. Ngày ký, các bên, phạm vi công việc, giá và cách thanh toán, tiến độ, điều khoản phạt nếu có. Không chép lại toàn bộ hợp đồng; chỉ tóm phần liên quan.
Đoạn hai — việc thực hiện. Các đợt tạm ứng, phần việc đã làm, các phát sinh đã thống nhất. Đây là nơi bạn thừa nhận những gì bên kia đã làm đúng; đơn trung thực về phần này đáng tin hơn đơn chỉ toàn lời trách.
Đoạn ba — vi phạm. Từng vi phạm, thời điểm phát hiện, việc bạn đã thông báo cho bên kia và phản hồi của họ.
Đoạn bốn — thiệt hại và cách tính. Mỗi khoản một dòng: tiền tạm ứng vượt khối lượng, chi phí sửa lỗi, tiền phạt theo hợp đồng. Có bảng tính kèm theo.
Đoạn năm — yêu cầu. Ghi thành các điểm đánh số: buộc bị đơn trả cho nguyên đơn khoản tiền bao nhiêu gồm những khoản nào; tuyên chấm dứt hợp đồng nếu bạn yêu cầu; các yêu cầu khác. Phần này nên khớp từng con số với đoạn bốn.
Khi người khởi kiện là nhà thầu, và vài điểm về toà thụ lý
Đội thợ, nhà thầu nhỏ cũng hay là người phải đi kiện khi chủ nhà giữ lại đợt thanh toán cuối với lý do "còn lỗi". Đơn của nhà thầu cần chứng minh khối lượng đã hoàn thành (biên bản nghiệm thu, ảnh, tin nhắn chủ nhà xác nhận), giá trị còn phải thanh toán, và nếu chủ nhà viện lỗi kỹ thuật thì nhà thầu đã đề nghị sửa hay chưa. Toà sẽ xem cả hai phía, và rất thường gặp yêu cầu phản tố của chủ nhà trong cùng vụ.
Tranh chấp hợp đồng thi công nhà ở giữa cá nhân là tranh chấp dân sự; nếu nhà thầu là doanh nghiệp và chủ đầu tư cũng kinh doanh vì lợi nhuận, có thể thành tranh chấp kinh doanh thương mại. Toà thường có thẩm quyền là Toà án nhân dân khu vực nơi bị đơn cư trú hoặc có trụ sở; tranh chấp về quyền với chính bất động sản thì theo nơi có bất động sản, nhưng tranh chấp hợp đồng thi công thường được xếp là tranh chấp hợp đồng chứ không phải tranh chấp bất động sản. Nếu không chắc, cách an toàn là đọc kỹ quy định thẩm quyền hoặc hỏi tại bộ phận tiếp nhận đơn của toà.
Hợp đồng có điều khoản chọn trọng tài thì phải xem điều khoản đó có hiệu lực không, vì khi có thoả thuận trọng tài hợp lệ, toà sẽ không thụ lý tranh chấp đó.
Trong lúc chờ toà giải quyết, đừng tự ý tháo dỡ phần đội cũ đã làm hay giữ lại dụng cụ, vật tư của họ để ép trả tiền. Giữ đồ của người khác có thể biến bạn thành người vi phạm và làm vụ việc rối thêm; thay vào đó, lập biên bản bàn giao dụng cụ, vật tư còn ở công trình, có người làm chứng, rồi báo cho bên kia tới nhận.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng sửa nhà chỉ thoả thuận miệng thì có kiện được không?
Được, nhưng bạn phải chứng minh nội dung thoả thuận bằng chứng cứ khác: tin nhắn báo giá, biên nhận tiền, người làm chứng, ảnh công trình. Toà sẽ đánh giá tổng thể; phần nào không chứng minh được thì khó được chấp nhận.
Có cần giám định chất lượng công trình trước khi nộp đơn không?
Không bắt buộc. Bạn có thể nộp đơn kèm ảnh và mô tả lỗi, sau đó đề nghị toà trưng cầu giám định. Tự thuê đơn vị đánh giá trước giúp bạn biết lỗi có thật và ước chi phí sửa, nhưng bên kia có thể không công nhận kết quả đó.
Đã thuê đội khác làm tiếp rồi có ảnh hưởng tới vụ kiện không?
Không làm mất quyền khởi kiện, nhưng khiến việc chứng minh khối lượng và lỗi của đội cũ khó hơn. Vì vậy cần ghi nhận hiện trạng trước khi đội mới vào làm, và giữ hợp đồng, hoá đơn với đội mới.
Tiền vật liệu chủ nhà tự mua có được tính vào yêu cầu không?
Có thể, nếu vật liệu bị đội thợ làm hỏng, dùng sai hoặc không dùng mà không trả lại. Bạn cần hoá đơn mua vật liệu và chứng cứ về việc vật liệu đó bị hư hao do lỗi thi công.
Đội thợ không có đăng ký kinh doanh thì kiện ai?
Kiện người đã ký hợp đồng hoặc nhận tiền với tư cách cá nhân, thường là trưởng nhóm thợ. Ghi rõ họ tên, nơi cư trú của người đó; các thợ làm công cho trưởng nhóm thường không phải là bị đơn.
Có thể đòi bồi thường tiền thuê nhà ở tạm do chậm tiến độ không?
Có thể yêu cầu nếu chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh do chậm tiến độ, như hợp đồng thuê nhà và chứng từ trả tiền thuê trong khoảng thời gian chậm. Toà sẽ xem mối liên hệ giữa vi phạm và khoản thiệt hại đó.