Xem xét, thẩm định tại chỗ là việc toà trực tiếp đến nơi có tài sản, đất đai, nhà cửa đang tranh chấp để xem hiện trạng, đo đạc, ghi nhận bằng biên bản. Chi phí cho hoạt động này gồm các khoản phục vụ việc xem xét như đo vẽ, thuê đơn vị đo đạc, phương tiện, thiết bị khi cần. Người yêu cầu xem xét thường nộp tạm ứng trước; nếu các bên không có thoả thuận khác, ai chịu cuối cùng gắn với việc yêu cầu của ai được toà chấp nhận.
Trong tranh chấp ranh giới đất, lối đi chung, tường nhà lấn sang, cây cối, công trình xây trên đất người khác, đây gần như là bước không thể thiếu. Bài này giải thích chi phí thẩm định tại chỗ gồm gì, khác chi phí định giá thế nào, nên chuẩn bị gì để toà không phải xuống hai lần, và cách đọc phần chi phí này trong bản án. Mức tiền cụ thể không nêu ở đây vì phụ thuộc từng việc, từng nơi.
Thẩm định tại chỗ khác định giá thế nào
Hai việc này hay diễn ra cùng ngày, cùng địa điểm nên dễ bị gộp làm một. Xem xét, thẩm định tại chỗ trả lời câu hỏi "hiện trạng thực tế ra sao": thửa đất có kích thước bao nhiêu, ranh giới thực tế ở đâu so với giấy tờ, trên đất có công trình gì, cây gì, ai đang sử dụng phần nào. Định giá tài sản trả lời câu hỏi "giá trị bao nhiêu tiền", do hội đồng định giá thực hiện theo thủ tục riêng.
Vì khác mục đích, hai việc có chi phí riêng, có quy tắc ứng trước và chịu riêng. Chi phí định giá có những điểm đặc thù và đã có nhiều tài liệu riêng, nên bài này chỉ nói phần xem xét, thẩm định tại chỗ. Khi đọc thông báo nộp tạm ứng của toà, hãy xem đó là tạm ứng cho việc nào, hay cho cả hai.
Trong nhiều vụ chỉ cần thẩm định tại chỗ mà không cần định giá, ví dụ tranh chấp lối đi mà không ai đòi tiền, hoặc buộc tháo dỡ phần mái lấn sang. Ngược lại, có vụ cần định giá mà không cần đo đạc lại vì các bên không tranh cãi về hiện trạng. Đề nghị đúng việc cần làm giúp đỡ tốn tiền.
Chi phí thẩm định tại chỗ thường gồm những gì
Bảng dưới liệt kê các thành phần thường gặp. Không phải vụ nào cũng có đủ; toà sẽ thông báo khoản tạm ứng và căn cứ.
| Khoản | Khi nào phát sinh | Ghi chú |
|---|---|---|
| Đo đạc, lập trích đo, bản vẽ hiện trạng | Tranh chấp ranh giới, diện tích, vị trí công trình | Thường do đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện theo yêu cầu của toà |
| Chi phí cho người tham gia thực hiện theo quy định | Khi có thành phần tham gia ngoài toà | Theo quy định về chi phí tố tụng |
| Phương tiện, thiết bị | Địa điểm xa, khó tiếp cận, cần thiết bị chuyên dụng | Theo thực tế từng vụ |
| Thẩm định lại, đo đạc lại | Khi lần đầu bị cản trở, thiếu thành phần, hoặc có căn cứ cần làm lại | Phát sinh thêm, nên chuẩn bị kỹ để tránh |
Toà thường báo trước thời gian, địa điểm xem xét cho các đương sự và cơ quan liên quan ở địa phương nơi có đối tượng, để mọi người có mặt chứng kiến. Sau khi thẩm định xong, chi phí thực tế được quyết toán; phần thừa hay thiếu so với tạm ứng sẽ được xử lý theo hướng dẫn của toà.
Ai ứng trước, ai chịu
Người yêu cầu ứng trước. Đương sự đề nghị toà xem xét, thẩm định tại chỗ phải nộp tạm ứng chi phí theo thông báo của toà. Khi toà tự quyết định xem xét vì thấy cần, toà sẽ hướng dẫn về việc tạm ứng.
Ai chịu cuối cùng gắn với kết quả giải quyết. Nếu các bên không có thoả thuận khác, theo nguyên lý của Bộ luật Tố tụng dân sự, bên có yêu cầu không được toà chấp nhận thường phải chịu chi phí này; được chấp nhận một phần thì chịu phần tương ứng. Bản án sẽ ghi rõ.
Các bên có thể thoả thuận. Trong hoà giải, các bên có thể thoả thuận ai chịu chi phí thẩm định đã phát sinh. Thoả thuận nên ghi rõ trong biên bản.
Bên được hoàn trả nhận từ bên kia. Nếu bạn đã ứng mà bản án buộc bên kia chịu, bên kia phải hoàn trả cho bạn. Không tự trả thì bạn có quyền yêu cầu thi hành án đối với khoản này.
Chuẩn bị để toà không phải xuống hai lần
Một buổi xem xét tại chỗ hỏng thường tốn thêm một lần tạm ứng và nhiều tuần chờ. Những việc bạn có thể làm trước:
- Gom giấy tờ về đất, nhà: giấy chứng nhận, bản đồ địa chính hoặc trích lục nếu có, giấy tờ mua bán, tặng cho, giấy xin phép xây dựng. Mang theo bản sao trong buổi xem xét.
- Xác định trước trên thực địa những mốc bạn cho là ranh giới: cọc, tường cũ, gốc cây, rãnh nước. Chụp ảnh hiện trạng có thời gian trước buổi xem xét.
- Bảo đảm lối vào khu đất thông thoáng, có người mở cổng, có điện nếu cần đo trong nhà.
- Báo cho người thân, người làm chứng biết lịch nếu cần họ có mặt chỉ ranh.
- Có mặt đúng giờ. Đương sự có quyền chứng kiến và ký biên bản; vắng mặt thì vẫn có thể bị lập biên bản mà mình không được nêu ý kiến.
- Đọc kỹ biên bản trước khi ký. Thấy ghi chưa đúng hiện trạng thì nêu ý kiến ngay để ghi vào biên bản, không ký cho xong.
Nếu bên kia cản trở, không mở cổng hoặc gây rối, toà vẫn có thể lập biên bản ghi nhận việc cản trở và có biện pháp theo quy định, có khi cần chính quyền địa phương hỗ trợ. Đừng tự xử lý bằng cách phá cổng, chặt cây, dễ biến vụ dân sự thành chuyện khác.
Những lỗi làm tăng chi phí thẩm định
Một số tình huống khiến chi phí thẩm định tại chỗ đội lên hoặc phải làm lại, có thể tránh được nếu biết trước:
- Đề nghị đo cả khu đất rộng trong khi tranh chấp chỉ là một dải ranh giới vài mét. Nêu rõ phạm vi cần đo trong đơn đề nghị.
- Đổi ý kiến về vị trí ranh giới ngay tại buổi đo, khiến phải đo nhiều phương án.
- Không mang theo giấy tờ gốc hoặc bản sao rõ ràng, phải hẹn buổi khác.
- Tự ý thay đổi hiện trạng trước buổi xem xét (xây thêm, dời cọc), dẫn tới phải xác minh lại hoặc gây bất lợi cho chính mình.
- Không báo toà khi địa chỉ, người đang quản lý đất thay đổi.
Hiện trạng đất là thứ dễ thay đổi theo thời gian. Biên bản xem xét tại chỗ ghi nhận đúng lúc là một nguồn chứng cứ quan trọng, nên việc chuẩn bị kỹ cho buổi xem xét thường đáng công hơn mọi lời trình bày sau này.
Biên bản xem xét tại chỗ: đọc gì trước khi ký
Kết quả của buổi xem xét là biên bản, kèm sơ đồ, bản vẽ hoặc ảnh chụp nếu có. Biên bản thường ghi thời gian, địa điểm, thành phần tham gia, hiện trạng tài sản hoặc đất, kích thước đo được, ý kiến của các đương sự. Đây là tài liệu toà dùng để giải quyết vụ án, nên mỗi dòng đều có ý nghĩa.
Khi đọc, hãy kiểm tra: tên và vị trí thửa đất, nhà có đúng không; các mốc ranh giới được ghi theo mô tả của ai; kích thước có khớp với những gì bạn thấy được đo; ý kiến bạn nêu tại chỗ có được ghi lại đầy đủ không. Nếu biên bản có sơ đồ, xem các cạnh và điểm mốc trên sơ đồ có tương ứng với thực địa không.
Bạn có quyền yêu cầu ghi ý kiến khác vào biên bản nếu thấy chưa đúng. Ký biên bản là xác nhận đã tham gia và đã đọc, không có nghĩa là đồng ý với lập luận của bên kia; nhưng nếu bạn không nêu phản đối lúc đó, về sau rất khó chứng minh biên bản ghi sai. Nếu có bản vẽ đo đạc được hoàn thiện sau, hãy đề nghị được tiếp cận, sao chụp khi toà đưa vào hồ sơ.
Ví dụ giả định về chi phí thẩm định trong vụ lối đi
Hai hộ liền kề ở một xã thuộc tỉnh Đồng Tháp tranh chấp lối đi ra đường. Hộ phía trong khởi kiện yêu cầu hộ phía ngoài mở lại lối đi rộng như trước, cho rằng hộ ngoài đã xây tường lấn vào lối đi chung. Hộ ngoài phản bác, nói tường xây trên đất của mình. Hộ trong đề nghị toà xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc hiện trạng, nộp tạm ứng chi phí theo thông báo của toà.
Kết quả đo cho thấy tường của hộ ngoài nằm một phần trên phần đất mà giấy tờ thể hiện là lối đi chung. Toà chấp nhận một phần yêu cầu: buộc hộ ngoài dời phần tường lấn, nhưng không chấp nhận yêu cầu mở lối đi rộng hơn hiện trạng giấy tờ. Trong bản án, chi phí thẩm định được chia theo phần yêu cầu được và không được chấp nhận, mỗi bên chịu một phần; hộ ngoài hoàn trả cho hộ trong phần tương ứng.
Ví dụ cho thấy hai điều. Thứ nhất, chi phí thẩm định đi theo kết quả giải quyết, không phải theo việc ai đề nghị. Thứ hai, yêu cầu càng sát giấy tờ và hiện trạng, phần chi phí bạn tự chịu càng ít.
Tranh chấp đất đai và ranh giới với các thủ tục khác
Tranh chấp đất đai giữa các hộ có những bước riêng theo pháp luật đất đai, như hoà giải tại uỷ ban nhân dân xã, phường nơi có đất trước khi khởi kiện với một số loại tranh chấp. Khi vụ việc đã ra toà, thẩm định tại chỗ là công cụ của toà để xác định sự thật khách quan, độc lập với kết quả đo đạc trước đó của bất kỳ bên nào.
Nếu tranh chấp có yếu tố hành chính, ví dụ khiếu kiện quyết định cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất, thì đó là đường của vụ án hành chính, có quy định riêng về án phí và chi phí. Bài này chỉ nói vụ án dân sự giữa các bên. Với vụ đất giá trị lớn hoặc có nhiều người liên quan, nên nhờ người làm nghề xem hồ sơ trước khi đề nghị thẩm định, để đề nghị đúng phạm vi và đúng câu hỏi.
Câu hỏi thường gặp
Toà có bắt buộc phải xuống xem đất khi tranh chấp ranh giới không?
Không phải vụ nào cũng bắt buộc, nhưng với tranh chấp ranh giới, diện tích, công trình trên đất, toà thường cần xem xét, thẩm định tại chỗ để xác định hiện trạng. Đương sự có quyền đề nghị; toà xem xét sự cần thiết. Nếu toà không xem xét mà bạn cho là cần, hãy nêu bằng văn bản.
Bên kia không cho vào đất thì buổi thẩm định có bị huỷ không?
Không hẳn. Toà có thể lập biên bản ghi nhận việc cản trở và áp dụng biện pháp theo quy định, có thể cần chính quyền địa phương hỗ trợ. Việc cản trở cũng được ghi nhận và có thể bất lợi cho bên cản trở. Bạn không nên tự ý dùng sức mạnh để vào đất.
Đã nộp tạm ứng chi phí thẩm định mà buổi thẩm định không diễn ra thì sao?
Khoản tạm ứng chưa sử dụng hoặc sử dụng chưa hết sẽ được xử lý theo hướng dẫn của toà, thường là dùng cho lần thẩm định kế tiếp hoặc hoàn lại phần thừa khi quyết toán. Giữ biên lai và hỏi rõ toà bằng văn bản nếu thấy chậm.
Thắng kiện thì có được lấy lại tiền thẩm định đã ứng không?
Nếu các bên không thoả thuận khác và yêu cầu của bạn được toà chấp nhận, bản án thường buộc bên kia chịu chi phí thẩm định và hoàn trả cho bạn khoản đã ứng. Bạn nhận khoản này từ bên kia; nếu họ không tự trả, có thể yêu cầu thi hành án.
Có thể tự thuê đơn vị đo đạc rồi nộp kết quả cho toà thay cho thẩm định tại chỗ không?
Bạn có thể tự đo đạc và nộp kết quả như một tài liệu, nhưng toà đánh giá giá trị của tài liệu đó cùng chứng cứ khác, và bên kia có thể phản đối. Trong nhiều vụ, toà vẫn cần tự xem xét để có biên bản khách quan. Nên hỏi người làm nghề trước khi bỏ tiền đo riêng.