Khi nhà bị nứt, lún vì công trình bên cạnh đào móng, ép cọc hay đổ bê tông, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu thương lượng không xong, đơn khởi kiện cần nêu thiệt hại cụ thể, nguyên nhân từ công trình nào, người chịu trách nhiệm (chủ đầu tư, nhà thầu hoặc cả hai) và số tiền yêu cầu, kèm biên bản hiện trạng trước và sau thi công. Phần quyết định thắng thua thường không nằm ở lời lẽ trong đơn mà ở việc bạn có ghi nhận hiện trạng đúng lúc hay không.
Tranh chấp này đặc biệt ở hai điểm. Thứ nhất, hai bên là hàng xóm, còn sống cạnh nhau lâu dài, nên con đường thương lượng và hoà giải ở cơ sở thường được thử trước. Thứ hai, nguyên nhân vết nứt là câu hỏi kỹ thuật: nhà cũ của bạn có thể đã có vết nứt từ trước, hoặc nứt do chính kết cấu yếu. Toà sẽ cần kết luận chuyên môn, và đơn khởi kiện chỉ là điểm bắt đầu của một vụ thường cần giám định.
Việc làm ngay khi thấy vết nứt đầu tiên
Những ngày đầu quyết định chất lượng chứng cứ. Thứ tự gợi ý:
- Chụp ảnh, quay video vết nứt, độ nghiêng, chỗ thấm, kèm thước đo đặt cạnh vết nứt để thấy kích thước; ghi ngày giờ chụp.
- Báo ngay cho chủ công trình bên cạnh và đơn vị thi công bằng tin nhắn hoặc văn bản, đề nghị cùng xuống ghi nhận; giữ bằng chứng đã báo.
- Đề nghị lập biên bản hiện trạng có chữ ký hai bên, có đại diện tổ dân phố hoặc công chức địa chính – xây dựng cấp xã chứng kiến nếu mời được.
- Nếu bên kia không hợp tác, cân nhắc nhờ thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng; vi bằng là nguồn chứng cứ để toà xem xét.
- Báo UBND cấp xã nơi có công trình về việc thi công gây ảnh hưởng an toàn nhà liền kề; cơ quan quản lý trật tự xây dựng có thể kiểm tra, yêu cầu tạm dừng nếu có nguy cơ mất an toàn.
- Theo dõi vết nứt theo thời gian (đánh dấu đầu vết nứt, chụp lại hằng tuần) để chứng minh nó phát triển cùng tiến độ thi công.
Nếu có nguy cơ sập đổ, ưu tiên an toàn người ở: di dời, chống đỡ tạm và báo chính quyền ngay. Chi phí chống đỡ, ở tạm có hoá đơn sau này là một phần thiệt hại có thể yêu cầu.
Biên bản hiện trạng trước thi công: thứ đáng giá nhất mà nhiều nhà không có
Ở nhiều công trình làm cẩn thận, trước khi đào móng, chủ đầu tư hoặc nhà thầu sẽ mời các nhà liền kề lập biên bản ghi nhận hiện trạng: tường đã có vết nứt nào, nền có lún không, kèm ảnh. Biên bản này bảo vệ cả hai phía: chủ đầu tư không phải đền những vết nứt có sẵn, còn bạn có căn cứ cho mọi hư hỏng mới. Nếu bên cạnh chuẩn bị xây, bạn hoàn toàn có thể chủ động đề nghị lập biên bản này.
Khi không có biên bản trước, tình hình khó hơn nhưng chưa hết đường. Bạn tìm ảnh cũ trong điện thoại, ảnh dịp lễ Tết chụp trong nhà, ảnh do người thân, thợ sơn chụp; lời xác nhận của người từng sửa nhà cho bạn; hồ sơ hoàn công nếu nhà mới xây. Mục đích là cho thấy trước thời điểm công trình bên cạnh khởi công, chỗ đó chưa có vết nứt hoặc vết nứt nhỏ hơn nhiều.
Ví dụ giả định: nhà ông Thịnh ở Hải Phòng xây hơn hai mươi năm, tường đã có vài vết nứt chân chim. Khi nhà bên ép cọc, xuất hiện vết nứt chéo lớn ở cầu thang và cửa đi bị kẹt. Ông không có biên bản trước thi công, nhưng có ảnh đám giỗ năm trước chụp đúng góc cầu thang không có vết nứt. Ảnh đó cùng nhật ký thi công ép cọc của bên cạnh tạo thành một chuỗi chứng cứ khá thuyết phục cho phần nguyên nhân.
Ai là bị đơn: chủ đầu tư, nhà thầu hay cả hai
Chủ công trình. Bộ luật Dân sự có quy định riêng về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra, theo đó chủ sở hữu, người được giao quản lý, sử dụng công trình phải bồi thường, trừ một số trường hợp. Trong thực tế, chủ nhà bên cạnh thường là người bị yêu cầu đầu tiên vì dễ xác định và ở ngay đó.
Nhà thầu thi công. Nếu lỗi nằm ở biện pháp thi công (đào móng không chống vách, ép cọc sai quy trình), nhà thầu có trách nhiệm với chủ đầu tư và có thể cùng chịu trách nhiệm với bạn. Khi không rõ phần lỗi, nhiều người khởi kiện ghi chủ đầu tư là bị đơn và đề nghị đưa nhà thầu vào với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc cùng là bị đơn.
Đơn vị thiết kế, giám sát. Hiếm khi người dân kiện trực tiếp, nhưng trong quá trình giải quyết toà có thể đưa vào nếu cần làm rõ trách nhiệm.
Bảo hiểm công trình. Một số công trình mua bảo hiểm trách nhiệm với bên thứ ba. Bạn nên hỏi chủ đầu tư; việc có bảo hiểm thường giúp thương lượng nhanh hơn, dù bạn vẫn yêu cầu đối với chủ đầu tư chứ không kiện thẳng công ty bảo hiểm khi chưa có căn cứ.
Câu hỏi toà sẽ đặt và chứng cứ trả lời từng câu
Một vụ bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng cần chứng minh bốn điều: có thiệt hại, có hành vi gây thiệt hại, có mối liên hệ giữa hai thứ đó, và xác định được người phải chịu. Khi gom hồ sơ, bạn nên đặt hồ sơ cạnh từng câu hỏi:
| Câu hỏi | Chứng cứ thường dùng | Chỗ hay hở |
|---|---|---|
| Nhà bị hư hỏng gì, mức độ ra sao? | Ảnh, video có thước đo, biên bản hiện trạng, vi bằng | Chụp không có mốc so sánh, không ghi ngày |
| Hư hỏng xuất hiện từ khi nào? | Ảnh cũ, biên bản trước thi công, lời người làm chứng | Không có gì chứng minh tình trạng trước đó |
| Do công trình bên cạnh gây ra? | Mốc thời gian thi công, nhật ký vết nứt, kết luận giám định | Chỉ có lời khẳng định, chưa có ý kiến chuyên môn |
| Ai là chủ công trình, ai thi công? | Giấy phép xây dựng niêm yết tại công trình (ghi lại thông tin), hợp đồng, xác nhận của chính quyền cấp xã | Ghi nhầm người đang ở với người đứng tên chủ đầu tư |
| Thiệt hại bao nhiêu tiền? | Báo giá sửa chữa, hoá đơn chi phí đã bỏ ra, kết quả định giá | Một con số ước chừng không có giấy tờ |
Bảng này cũng cho bạn biết lúc nào là đủ để nộp đơn: không cần trả lời hoàn hảo mọi câu, nhưng mỗi câu nên có ít nhất một chứng cứ ban đầu. Phần nguyên nhân kỹ thuật thường được hoàn thiện sau, qua giám định trong vụ án.
Đơn khởi kiện và các khoản yêu cầu bồi thường
Phần yêu cầu trong vụ này nên tách khoản, mỗi khoản có căn cứ riêng. Các khoản thường gặp:
- Chi phí sửa chữa, khắc phục hư hỏng của nhà: theo báo giá của đơn vị sửa chữa hoặc theo kết quả giám định, định giá trong vụ án.
- Chi phí chống đỡ tạm, gia cố khẩn cấp đã bỏ ra, có hoá đơn.
- Chi phí ở tạm nơi khác trong thời gian nhà không an toàn, có hợp đồng và chứng từ thanh toán.
- Thu nhập bị mất nếu nhà dùng để kinh doanh phải đóng cửa, có chứng cứ về thu nhập trước đó.
- Tài sản trong nhà bị hư hỏng do sự cố (đồ đạc, thiết bị), có ảnh và giấy tờ mua.
- Yêu cầu chấm dứt hành vi gây thiệt hại, buộc áp dụng biện pháp an toàn — có thể nêu trong đơn, và nếu cấp bách thì đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm thay đổi hiện trạng hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.
Giấy tờ kèm đơn: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (bản sao), ảnh và video hiện trạng, biên bản, vi bằng, văn bản đã báo cho bên kia và chính quyền, báo giá sửa chữa, hoá đơn chi phí đã bỏ ra. Thiệt hại bao nhiêu là câu hỏi dễ tranh cãi nhất, và thường phải chờ giám định trong vụ án; bạn ghi con số tạm tính theo báo giá, rồi điều chỉnh yêu cầu sau khi có kết luận giám định.
Thương lượng, hoà giải ở cơ sở và lúc nên nộp đơn
Tranh chấp giữa hàng xóm về thiệt hại do xây dựng không bắt buộc hoà giải ở xã trước khi kiện như tranh chấp đất đai, nhưng hoà giải ở cơ sở thường có ích: có biên bản ghi nhận bên kia thừa nhận hay phủ nhận, có đề xuất mức hỗ trợ. Nhiều vụ dừng ở đây với một khoản bồi thường sửa chữa và cam kết thi công an toàn.
Đơn khởi kiện nên nộp khi thương lượng không đi tới đâu, hoặc bên kia sắp xong công trình và bạn lo họ không còn động lực giải quyết. Không cần chờ tới khi sửa xong nhà mới kiện; ngược lại, kiện sớm giúp toà kịp xem xét, thẩm định tại chỗ trong khi hiện trạng còn nguyên.
Vụ này thường có giám định và nhiều bên, đủ phức tạp để bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn về việc chọn bị đơn và cách đặt yêu cầu trước khi nộp đơn. Một đơn đặt đúng bị đơn và đúng yêu cầu ngay từ đầu giúp tránh phải bổ sung, thay đổi nhiều lần trong quá trình giải quyết.
Cuối cùng, nếu bên xây dựng là công trình lớn của doanh nghiệp, đơn ghi bị đơn là doanh nghiệp chủ đầu tư với tên và trụ sở theo đăng ký kinh doanh; bạn có thể tra cứu thông tin này trên cổng đăng ký doanh nghiệp quốc gia trước khi nộp. Công trình nhà ở riêng lẻ thì bị đơn là cá nhân chủ nhà, ghi theo tên người đứng tên trên giấy phép xây dựng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ đã có vết nứt từ trước thì còn đòi bồi thường được không?
Được với phần hư hỏng mới phát sinh hoặc trầm trọng thêm do công trình bên cạnh. Việc khó là tách phần cũ và phần mới; ảnh cũ, biên bản hiện trạng và kết luận giám định là căn cứ để toà phân định.
Có thể yêu cầu toà buộc bên cạnh dừng thi công ngay không?
Có thể đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm thay đổi hiện trạng hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định khi có căn cứ. Toà có thể buộc bạn thực hiện biện pháp bảo đảm. Song song, bạn báo chính quyền cấp xã để cơ quan quản lý xây dựng kiểm tra an toàn.
Chi phí giám định nguyên nhân vết nứt ai chịu?
Người yêu cầu giám định thường tạm ứng trước. Sau khi giải quyết, ai chịu chi phí phụ thuộc vào kết quả: yêu cầu của bạn được chấp nhận thì bên kia thường phải chịu phần tương ứng, theo quy định về chi phí tố tụng.
Hàng xóm đề nghị tự sửa cho mình thay vì trả tiền có nên đồng ý?
Có thể, nếu bạn tin vào chất lượng sửa và hai bên lập văn bản rõ hạng mục, vật liệu, thời hạn, cách nghiệm thu, bảo hành. Thiếu văn bản, khi sửa không đạt bạn lại phải chứng minh lần nữa.
Nhà thuê bị nứt thì người thuê hay chủ nhà đi kiện?
Chủ sở hữu nhà là người có quyền yêu cầu bồi thường hư hỏng của căn nhà. Người thuê có thể yêu cầu bồi thường phần thiệt hại riêng của mình như đồ đạc hư hỏng, chi phí phải dọn đi, và có thể cùng tham gia vụ án.
Vết nứt nhỏ, chưa nguy hiểm có đáng đi kiện không?
Tuỳ chi phí sửa chữa so với thời gian, công sức theo vụ án. Với vết nứt nhỏ, ghi nhận hiện trạng và yêu cầu bằng văn bản thường đủ để thương lượng; điều quan trọng là có chứng cứ phòng khi vết nứt phát triển sau này.