Một thoả thuận ở toà chỉ có giá trị thật nếu thi hành được: ai làm gì, với tài sản nào, trước ngày nào, và nếu không làm thì sao. Thoả thuận viết mơ hồ, như "bên B sửa lại tường cho bên A" hay "hai bên giữ nguyên hiện trạng", có thể được công nhận nhưng khi một bên không thực hiện thì cơ quan thi hành án khó biết phải thi hành cái gì.
Bài này dành cho những thoả thuận không chỉ là trả tiền: giao trả nhà, tháo dỡ công trình, sửa chữa hư hỏng, xác định ranh giới, cho đi nhờ lối đi, làm hoặc không làm một việc. Đây là những loại thoả thuận hay bị viết thiếu nhất. Mọi tình huống trong bài là ví dụ giả định.
Vì sao câu chữ trong thoả thuận quyết định tất cả
Khi thoả thuận được công nhận, nội dung của nó được chép vào quyết định công nhận sự thoả thuận. Nếu một bên không tự nguyện thực hiện, bên kia yêu cầu thi hành án, và cơ quan thi hành án dân sự chỉ thi hành đúng những gì quyết định ghi. Họ không thể tự hiểu thêm ý định của các bên, không thể đoán "sửa lại tường" là sửa tới mức nào.
Vì vậy, thoả thuận phải đủ cụ thể để một người không có mặt trong phòng họp đọc vào là hiểu phải làm gì. Đây là tiêu chuẩn tốt để tự kiểm: nếu đưa đoạn thoả thuận cho một người lạ đọc, họ có biết chính xác ai phải làm gì, làm tới đâu, khi nào xong không?
Thoả thuận mơ hồ không chỉ khó thi hành mà còn dễ sinh tranh chấp mới. Hai bên có thể cùng đọc một câu và hiểu khác nhau, rồi lại quay lại toà. Lúc đó, vì quyết định công nhận đã có hiệu lực, việc giải thích lại có thể gặp nhiều khó khăn.
Viết mơ hồ và viết thi hành được
Bảng dưới so sánh cách viết điều khoản thường gặp. Mỗi ví dụ là giả định, chỉ để minh hoạ cách đặt câu.
| Loại nghĩa vụ | Viết mơ hồ | Viết thi hành được |
|---|---|---|
| Giao trả nhà | Bên B trả nhà cho bên A | Bên B giao trả cho bên A toàn bộ căn nhà tại địa chỉ đã ghi trong hồ sơ, gồm các phòng và tài sản kèm theo đã liệt kê, chậm nhất vào ngày cụ thể; giao kèm chìa khoá, đồng hồ điện nước |
| Sửa chữa hư hỏng | Bên B sửa tường cho bên A | Bên B tự chịu chi phí trát lại và sơn đoạn tường phía bắc giáp nhà bên A, phạm vi đã xác định trong biên bản xem xét tại chỗ, hoàn thành chậm nhất vào ngày cụ thể |
| Ranh giới | Hai bên giữ ranh giới như cũ | Hai bên thống nhất ranh giới theo các mốc đã đo vẽ trong biên bản xem xét tại chỗ, kèm sơ đồ; bên B tháo dỡ phần mái lấn sang chậm nhất vào ngày cụ thể |
| Lối đi | Bên A cho bên B đi nhờ | Bên A cho bên B sử dụng lối đi rộng và dài như đã đo, vị trí theo sơ đồ, không được rào chắn; bên B không được xây dựng trên lối đi |
| Không làm một việc | Bên B không làm ồn | Bên B không vận hành máy cắt kim loại tại xưởng trong khung giờ đã thống nhất |
Nhận thấy điểm chung: viết thi hành được luôn có đối tượng xác định, phạm vi đo được, thời hạn cụ thể. Ba yếu tố này là xương sống của mọi điều khoản.
Năm thành phần của một điều khoản thi hành được
Chủ thể. Ai có nghĩa vụ, ai có quyền. Ghi đúng họ tên như trong hồ sơ vụ án. Nếu nghĩa vụ thuộc nhiều người, ghi rõ là liên đới hay theo phần.
Đối tượng. Tài sản, công việc cụ thể. Nhà thì có địa chỉ, đất thì có thông tin thửa, tài sản thì có đặc điểm nhận dạng. Công việc thì mô tả đủ để biết khi nào là hoàn thành.
Phạm vi. Làm tới đâu. Sửa bao nhiêu mét tường, tháo bao nhiêu phần mái, giao những phòng nào. Nếu có biên bản xem xét tại chỗ, kết quả đo đạc, sơ đồ, hãy dẫn chiếu tới chúng.
Thời hạn. Ngày cụ thể hoặc khoảng thời gian tính từ một mốc xác định, ví dụ tính từ ngày quyết định công nhận có hiệu lực. Tránh "sớm nhất có thể", "trong thời gian hợp lý".
Hậu quả khi không thực hiện. Nếu quá hạn mà không làm thì sao: bên kia được tự làm và yêu cầu hoàn trả chi phí, hoặc nghĩa vụ chuyển thành một khoản tiền. Điều khoản này giúp tránh bế tắc khi thi hành.
Thoả thuận về nhà, đất: những điểm cần thêm
Thoả thuận liên quan tới nhà, đất thường kéo theo thủ tục hành chính như đăng ký biến động, sang tên. Thoả thuận nên ghi rõ ai làm thủ tục, ai chịu các khoản thuế, phí, lệ phí phát sinh, và thời hạn hoàn tất. Không có điều khoản này, hai bên có thể đồng ý về chuyện chia nhà nhưng tranh cãi tiếp về ai đi làm giấy.
Thoả thuận về ranh giới nên dựa vào kết quả đo đạc thực tế, không dựa vào trí nhớ hay giấy tờ cũ đã sai lệch. Nếu toà đã xem xét tại chỗ, hãy đề nghị dẫn chiếu sơ đồ trong biên bản xem xét vào thoả thuận. Nếu chưa, có khi nên đề nghị đo đạc trước khi chốt.
Lưu ý: một thoả thuận về đất mà trái quy định về sử dụng đất, ví dụ chia thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của địa phương, có thể gặp khó khăn khi đăng ký. Hãy kiểm tra với cơ quan đăng ký đất đai hoặc hỏi người làm nghề trước khi ký.
Kiểm tra thoả thuận trước khi ký
Trước khi ký biên bản hoà giải thành, hãy đọc từng điều khoản và tự đi qua các bước sau:
- Đọc to từng điều khoản và hỏi: nếu bên kia không làm, cơ quan thi hành án có biết phải bắt họ làm gì không?
- Kiểm tra thông tin nhận dạng tài sản: địa chỉ, số thửa, biển số, đặc điểm. So với giấy tờ gốc.
- Kiểm tra thời hạn: có ngày cụ thể hoặc mốc tính rõ ràng chưa.
- Kiểm tra hậu quả khi không thực hiện: có điều khoản nào xử lý tình huống quá hạn chưa.
- Kiểm tra chi phí phát sinh: ai trả chi phí sửa chữa, tháo dỡ, đo đạc, thủ tục hành chính.
- Kiểm tra người liên quan: thoả thuận có đụng tới quyền của ai không có mặt không, như người đang ở trong nhà, người đồng sở hữu.
Nếu thấy thiếu, đề nghị bổ sung ngay trong phòng họp. Nếu về nhà mới phát hiện, bạn vẫn còn 7 ngày để thay đổi ý kiến và đề nghị hoà giải lại với nội dung đầy đủ hơn.
Nghĩa vụ làm và không làm một việc: khó thi hành nhất
Nghĩa vụ trả tiền và giao tài sản là loại dễ thi hành nhất: tiền có thể khấu trừ, tài sản có thể cưỡng chế giao. Nghĩa vụ phải làm một việc, như sửa chữa, hoặc không được làm một việc, như không xây cao quá mức, khó hơn nhiều, vì cơ quan thi hành án không thể tự làm thay hoặc canh chừng mãi.
Với nghĩa vụ phải làm, thoả thuận nên có phương án dự phòng: nếu quá hạn mà bên có nghĩa vụ không làm, bên có quyền được thuê người khác làm và bên có nghĩa vụ phải hoàn trả chi phí. Điều này chuyển nghĩa vụ khó thi hành thành nghĩa vụ trả tiền, dễ thi hành hơn.
Với nghĩa vụ không làm, thoả thuận cần mô tả cụ thể hành vi bị cấm, không dùng từ chung chung như "gây ảnh hưởng" hay "làm phiền". Thêm điều khoản về hậu quả khi vi phạm cũng giúp bên có quyền có công cụ xử lý. Nếu tranh chấp phức tạp, việc soạn điều khoản loại này nên có người làm nghề hỗ trợ.
Ví dụ giả định: viết lại một thoả thuận lối đi
Ví dụ giả định: hai hộ ở An Giang tranh chấp lối đi chung ra đường. Tại phiên hoà giải, họ đồng ý miệng: "hộ ông Sáu cho hộ bà Bảy đi nhờ, hộ bà Bảy góp tiền đổ bê tông". Nếu chép nguyên câu này vào biên bản, mọi thứ đều mơ hồ: đi nhờ ở đâu, rộng bao nhiêu, bao lâu, góp bao nhiêu tiền, đổ bê tông lúc nào, ai thuê thợ.
Thẩm phán gợi ý các bên dựa vào biên bản xem xét tại chỗ đã có để viết lại. Bản cuối cùng ghi: vị trí lối đi theo sơ đồ trong biên bản xem xét tại chỗ, chiều rộng và chiều dài đã đo; hộ ông Sáu không rào chắn, không xây dựng trên phần lối đi; hộ bà Bảy góp một khoản tiền xác định, trả trong một thời hạn cụ thể; hộ ông Sáu thuê thợ đổ bê tông trong vòng hai tháng kể từ khi nhận đủ tiền; nếu quá hạn mà chưa làm, hộ bà Bảy được tự thuê thợ và trừ vào khoản đã góp.
Bản viết lại dài hơn nhiều, nhưng nếu một bên không thực hiện, cơ quan thi hành án biết chính xác phải yêu cầu gì. Và quan trọng hơn, hai hộ hàng xóm có một văn bản rõ ràng để không phải cãi nhau lại sau vài năm.
Những điều khoản hay bị quên
Ngoài nghĩa vụ chính, một số điều khoản phụ thường bị bỏ quên nhưng lại gây rắc rối khi thực hiện:
- Ai giữ bản gốc giấy tờ nhà, đất trong thời gian chờ sang tên.
- Hiện trạng tài sản khi giao: có kèm đồ đạc không, ai chịu tiền điện nước tới ngày giao.
- Chi phí đo đạc, cắm mốc ranh giới và ai liên hệ đơn vị đo.
- Ai chịu án phí và chi phí tố tụng đã phát sinh như xem xét tại chỗ, định giá.
- Cam kết không còn tranh chấp gì khác về cùng đối tượng sau khi thực hiện xong.
- Cách các bên thông báo cho nhau khi hoàn thành nghĩa vụ, để có mốc xác định.
Điều khoản phụ trông nhỏ, nhưng chính chúng thường là nguồn của tranh chấp thứ hai sau khi vụ thứ nhất đã khép lại.
Không cần đưa tất cả vào mọi thoả thuận; chọn những mục thật sự có liên quan tới tài sản và công việc trong vụ của bạn, rồi viết chúng cụ thể như điều khoản chính.
Câu hỏi thường gặp
Cơ quan thi hành án có thi hành được nghĩa vụ sửa chữa không?
Có thể, nhưng khó hơn nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên có nghĩa vụ không tự làm, cơ quan thi hành án có thể áp dụng các biện pháp theo quy định, và việc này dễ hơn nhiều nếu thoả thuận đã mô tả rõ phạm vi công việc hoặc có điều khoản cho phép bên kia tự làm và đòi chi phí.
Có thể đính kèm sơ đồ vào thoả thuận ở toà không?
Có thể dẫn chiếu sơ đồ, kết quả đo đạc đã có trong hồ sơ, ví dụ trong biên bản xem xét tại chỗ. Hãy đề nghị thẩm phán ghi rõ sự dẫn chiếu này trong biên bản hoà giải thành, để quyết định công nhận gắn được với sơ đồ cụ thể.
Thoả thuận chuyển nhượng đất ở toà có cần công chứng nữa không?
Quyết định công nhận sự thoả thuận của toà là căn cứ để đăng ký biến động đất đai theo quy định, không cần lập hợp đồng công chứng riêng cho cùng nội dung. Tuy vậy, thủ tục đăng ký, nghĩa vụ tài chính vẫn phải làm tại cơ quan đăng ký đất đai. Nên hỏi trước cơ quan này về hồ sơ cần có.
Thoả thuận mà một bên không thể thực hiện vì lý do khách quan thì sao?
Nếu sau khi quyết định công nhận có hiệu lực mà xảy ra sự kiện khiến không thể thực hiện, như tài sản bị thiên tai phá huỷ, việc xử lý sẽ theo quy định về thi hành án và trách nhiệm dân sự. Đây là tình huống phức tạp, nên hỏi người làm nghề cụ thể.
Có nên nhờ người làm nghề rà thoả thuận trước khi ký không?
Với thoả thuận chỉ trả một khoản tiền đơn giản, nhiều người tự làm được. Với thoả thuận liên quan nhà, đất, ranh giới, công trình, hoặc nghĩa vụ làm một việc, việc nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm rà lại câu chữ trước khi ký thường đáng công.